燕郊房价

岁末年初,2018楼市回顾

字号+ 作者:燕郊新闻网 来源:未知 2019-01-10 16:28

直到现在,我依然认为海南的定位仍未厘清,产业定位不清晰,何谈百万人才进海南? 没有人才引进,房地产业当然也无法成为政策选项和投资方向。 第八个预判:《楼市政策调整的时机来了吗?》 我们连续在两篇微信文中谈到:在一些城市,会有政策微调的可能。

直到现在,我依然认为海南的定位仍未厘清,产业定位不清晰,何谈百万人才进海南?
 
没有人才引进,房地产业当然也无法成为政策选项和投资方向。
 
第八个预判:《楼市政策调整的时机来了吗?》
 
我们连续在两篇微信文中谈到:“在一些城市,会有政策微调的可能”。
 
我们预计,明年住房市场会出现回温。
 
回温不等于回暖,我们不会再回到过去火热的盛夏了,当然也没有寒冬。
 
在《政策放松的边界在哪里?》一文中,我们认为:“政策松是大势趋向,五限放松稳扎稳打”。已经有城市开始放松,放松的诉求目标依然是稳市场。
 
我们相信,房地产市场正面临逆周期调节的时机,政策放松恰是逆周期调节的预调微调。
 
不过,“房住不炒”仍是长期定位,放松不等于放开,调控也不会退出。
 
我们一直坚持以前瞻解析、用数据说话、与身份无关的立场,让逻辑分析和数据佐证观点,这也是我们大部分的趋势预判得以验证的关键所在。
 
既然是预判,不可能百分之百都对。
 
毕竟我们是凡人,如果能有60%以上的准确率,我们就心满意足了。
 
当然,我们也有出现预判偏差的地方。
 
这些偏差也在提醒我们,尽可能保持严谨的研究态度、尽可能减少偏差,为大家提供更加精准的分析参考。
 
比如,上半年,我们预计在金融环境趋紧的大背景下,今年的土地购置面积和新开工面积都很难再超过去年。
 
而事实是,这两项指标全年还能保持两位数的增长。
 
我们低估了补库存导致的土地购置和新开工。
 
我们也低估了很多中小房企强大的惯性思维以及对于趋势的误判,它们在去库存周期中采取了激进的补库存策略,它们未来很可能陷入难以自拔的困境。
迎 新 篇
 
明年怎么看呢?
 
这也是很多朋友非常关心的话题。
 
如果说今年房地产大势有三个关键词:大稳小乱、量平价稳、零增长区间。
 
明年的关键词就是:横盘时代。
 
从明年起,房地产将进入横盘时代。
 
所谓的横盘,就像股市一样,“无量无价”。
 
无量,指的是没有增量,全年成交同比微量收缩。
 
尽管今年的土地成交面积和新开工面积都有两位数的增长,但是,三四线城市棚改政策的调整,必然导致成交面积有所下降,即便是一二线城市增加供应也无法抵消三四线城市销量的下滑,明年住宅销售面积大概率会进入微缩的负增长区间。
 
无价,指的是明年房价基本没有增长空间。
 
一方面,“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”抑制了房价上涨预期。
 
另一方面,从全球横向来看,我们的房价已经不低,未来几年房价难言成长性。
 
举例来说,上海房价与美国最贵地区旧金山的房价已经基本相当,我们一些三四线城市1万元/平米的房价,与美国小城市20-30万美元的房价相比差距也不大,但我们的产品类型、使用面积、产权期限都无法与之相比,这也意味着,除了房价仍在低位的城市,其它城市的房价也很难再有上涨空间了。
 
最近的中央政治局会议和中央经济工作会议都释放出危机忧患意识和稳中求进信号,未来宽松政策的托底意愿不会改变,督促落实2020年1亿人落户目标,以及4亿人口的中产阶级的改善需求,都将成为房地产市场的坚实基础。
 
从刚刚召开的全国住房和城乡建设工作会议内容来看,住建部部署了2019年房地产五大任务,也贯彻了稳定是第一要务的政策诉求:
 
第一项任务是“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”。
 
稳地价既能够稳定地方财政,也能够支撑稳房价,更可以稳定市场预期。这与房价横盘的逻辑一脉相承。
 
第二项任务是“加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定”。
 
可见,市场稳定是政策追求的主要目标,也意味着成交量大概率横盘。
 
第三项任务是“支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应,因地制宜发展共有产权住房”。
 
事实上,原本供不应求的城市通过调控抑制了需求,体现出供求之间虚弱的平衡,但这是难以长期持续的,因此,降低准入门槛,意味着需要增加土地供应,增加供应有助于稳定市场。
 
第四项任务是“继续推进棚户区改造,严格把握棚改范围和标准,确保按时保质保量完成全年任务”。
 
可见如我们所说,棚改三年计划还是会如期执行的。
 
第五项任务是“补齐租赁住房短板”。
 
未来租赁住房多了,也意味着可售住房少了,住房自有率还会进一步下降,换言之,超大特大城市还是有很多人难以满足购房愿望,需求将长期存在。
 
当然,过去的楼市周期论将不再成立,这也是我们一再强调的观点。
 
房企怎么办?
 

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